I этап разработка альтернативных вариантов использования земельного участка. Наиболее эффективное использование свободного земельного участка Анализ лучшего наиболее эффективного использования земельного участка

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования представляет собой составную часть программы управления объектом, а также часть алгоритма процедур оценки рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и ограниченной реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой стоимости), в соответствии с определениями этих видов стоимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки. Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая возможность - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность? рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) ? рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

ну и самые главные факторы - это социально-экономические возможности людей и их культурно-эстетические ценности.

Итак, рассмотрев некоторые из этих критериев, можно сделать ряд предполагаемых вариантов использования данного объекта. Конечно, все эти выводы будут приближенными, но даже по ним можно в целом сделать оценку о выборе подходящего варианта.

Для каждого объекта алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из пяти этапов.

ЭТАП 1. На первом этапе составляется максимально полный перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого объекта.

Итак, в нашем случае можно привести вот такой список вариантов: гостиница, доходный дом (жилье в аренду), оздоровительный центр, научно-исследовательский центр, банк, бассейн, офисный центр, зал для единоборств и шейпинга, боулинг-клуб, кинотеатр, гимназия, тренажерный зал, теннисный корт.

ЭТАП 2. На этом этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых - по данным анализа - может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений.

Так, согласно СНиП 2.08.02 - 89* «Общественные здания и сооружения» предполагаемое здание научно-исследовательского центра не может быть запроектировано на данном участке. Так как на территории научной и научно-производственной зоны следует размещать учреждения науки и научного обслуживания, опытные производства и связанные с ними высшие и средние учебные заведения, учреждения и предприятия обслуживания, а также инженерные и транспортные коммуникации и сооружения. А в нашем случае уже сложилась определенная курортная застройка, которая не может быть изменена, и с правовой точки зрения это юридически неосуществимо.

Применение объекта в качестве гимназии также невозможно, так как согласно СНиП 2.07.01 - 89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» общеобразовательные учреждения в селитебной зоне могут располагаться в радиусе 750 м каждое, а исследуемом районе уже существует две школы.

Согласно, Гражданскому кодексу РФ все предлагаемые функции не имеют непреодолимые препятствия вследствие законодательных ограничений.

ЭТАП 3. На этом этапе изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур этапа 2. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка:

Не тот рельеф, имеются скальные образования;

Неудобная форма или малый размер участка;

Неприемлемая гидрологическая обстановка в грунте, имеются затопляемые зоны;

Недостаточная несущая способность грунта и неудовлетворительные его дренажные свойства;

Нет возможности подсоединиться к коммуникациям жизнеобеспечения объекта;

Планируемой постройке мешают особенности рельефа или застройки ближайшего окружения.

Исследуемый район имеет ряд специфических инженерно-геологических условий, есть различные отклонения в гидрологии и рельефе участка. Все инженерные коммуникации, включающие в себя водопровод, канализацию, отопление, вентиляцию, электроснабжение, устройство связи, выполнены централизовано от городских сетей.

ЭТАП 4. Юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности, то есть если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов.

Так предлагаемый вариант доходного дома (жилье в аренду) по экономической целесообразности не может быть выбран. Спрос на такую недвижимость в этом районе будет не значительным. Данный район является селитебной зоной, хотя и жилая застройка здесь представлена небольшим количеством домовладений.

Строительство кинотеатра является также экономически не выгодным, так как уже существует такое сооружение вблизи исследуемого участка.

Парфюмерный центр также не подходит для нашего района. Дело в том, что исследуемый объект находится в районе, где проживает малое количество людей. В г. Железноводске уже имеются специализированные группы таких магазинов, которые положительно зарекомендовали себя в этом профиле, и мало кому понадобится из центра города ехать в глубь за необходимым товаром. Единственным условием для таких действий может быть только значительное снижение цен на продукцию. Но такое также не возможно в силу больших затрат, во-первых, на строительство, а во-вторых, на закупку товара. Все это приведет к убыточности объекта.

ЭТАП 5. Наконец, на последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Итак, в данной работе, при рассмотрении функций к пятому этапу мы подошли с таким перечнем: оздоровительный центр, банк, бассейн, юридический центр, зал для единоборств и шейпинга, боулинг-клуб, ресторан, кинотеатр, тренажерный зал, теннисный корт Все эти функции можно скомпоновать в три варианта:

1. Банк, офисный центр.

2. Гостиница с рестораном.

3. Пансионат

Рассмотрим каждый из этих вариантов в рамках экономически целесообразных и финансово осуществимых функций.

Первый вариант - это банк с юридическим центром. Ну, во-первых, необходимо ответить на вопрос, почему этот вариант находится в числе оставшихся?

Самое главное, это то, что ни в анализируемом районе, ни в самом г. Железноводске нет такого специализированного объекта, где сконцентрированы такие функции. В данном районе имеется только банкомат. Хотя, это селитебная зона, но потребность в услугах банка, всегда будет существовать.

Кроме того, в данный вариант включена функция юридического центра. Это совсем не случайно. Основная причина в отсутствии такого центра и в районе, и даже в городе. Конечно, существуют различные нотариальные конторы, кабинеты юристов, но нет такого учреждения, где комплексно решался ряд вопросов. Кстати, проектируемый центр может иметь и междугороднее значение, так как в нем будет осуществляться весь спектр услуг, осуществляемых в области правоотношений.

Ближайшее расположение банка и юридического центра друг к другу будет способствовать их взаимосвязанной и налаженной работе в решении ряда вопросов. Это создаст удобства в сокращении времени оформления документов, в повышении качества выполнения услуг, а также привлечет большее количество заинтересованных сторон. Ну, а если отобрать и подготовить высококвалифицированные кадры, то данный объект станет по-настоящему востребованным.

Второй вариант - это гостиница с рестораном. Его выбор в числе трех оставшихся вариантов неслучаен. Но сначала нужно ответить на вопрос.

Ну, во-первых, для чего здесь гостиница? Ведь вокруг множество санаториев и пансионатов со множеством предлагаемых ими услуг в сфере здравоохранения. Но нет в этом живописном районе сооружения, где можно было бы остановиться на короткий, неопределенный срок.

Но сама по себе гостиница будет здесь нерентабельна. Это связано с большой площадью застройки. Было бы глупо для заказчика недоиспользовать предлагаемый земельный фонд. Поэтому в этот вариант можно включить и ресторан, и боулинг-клуб. Думаю, что данные функции будут востребованы и иметь спрос. Любой отдыхающий, остановившийся здесь, может не выходя из здания поужинать и провести досуг.

Кроме того, необходимо рассматривать и акцентировать свое внимание на рыночный спрос. А что сейчас рынок предлагает своему потребителю? Рынок услуг настолько расширил свои границы, что в индустрии развлечении ему, практически, нет равных. Появление всевозможных «аттракционов» приводит все к большему их спросу. Поэтому, со временем, наверное, некоторые функции еще можно будет включить в этот ряд.

Ну, и наконец, третий, заключительный вариант пансионат. Безусловно, на его выбор из массы других повлияло местоположение исследуемого участка. Что может быть лучше чистого воздуха, горного пейзажа, целебных свойств минеральных вод?!

На протяжение двух столетий строились и строятся такие санаторные комплексы. И не возникал вопрос о конкуренции среди них, так как востребованность таких услуг всегда существовала. Тысячи людей из разных уголков нашей страны и ближнего зарубежья стремятся сюда, на Кавказские Минеральные Воды.

Наоборот, в 90-е годы прошлого столетия, многие из таких комплексов пришли в упадок. Медицинский персонал расформирован, потеряно много рабочих мест. Поэтому сейчас даже необходим рост строительства таких учреждений. Необходимо вернуть нашему региону прежний статус Здравницы. А также чтобы поднять социально-экономический рост жизни населения. Только всегда встает вопрос об инвестициях в эту отрасль!

Реальное хозяйствование сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта как экономического ресурса и отыскание путей повышения эффективности этого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов, используемых в качестве реального или финансового актива, т.е предназначенных для извлечения прибыли, должны основываться на параметрах доходности объекта.

Одним из основных параметров доходности объекта является ставка арендной платы, определяемая как арендный доход, выраженный в денежных единицах за единицу времени и отнесенный к единице площади помещения (участка земли). Данные об арендных ставках для данной работы взяты из мониторинга СМИ «Из рук в руки», «Все для Вас», «Рынок недвижимости Кавминвод».

В ряде случаев доходы не могут быть получены в полном объеме:

Из-за потерь, связанных с недозагрузкой, ? вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендаторов;

Из-за потерь, связанных с обычной в современных условиях практикой задержки или прекращения очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

Если предположить, что потери от недозагрузки и неплатежей для разных типов помещений одинаковы, то можно рассчитать эффективный валовой доход как разность потенциального валового дохода и потерь от недозагрузки и неплатежей.

Операционные расходы подразделяются на две группы: условно постоянные и условно переменные, которые формируются из общего перечня расходов.

Чистый операционный доход представляет собой чистый годовой доход на весь капитал, инвестированный в изучаемый объект недвижимости, и рассчитывается как разность эффективного валового дохода и операционных расходов.

Еще одним из показателей эффективности использования объекта недвижимости является величина годовой нормы доходности капитала, вложенного в объект недвижимости. Общая норма доходности всего инвестиционного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода к общей сумме средств, вложенных в этот объект.

Для данной дипломной работе все вышеперечисленные показатели эффективности использования объекта определены и сведены в таблице 1 «Анализ вариантов использования условно свободного земельного участка».

Проанализировав оставшиеся три варианта функций, можно выделить третий - «Пансионат», который по отдельным показателям опережает остальные, и в целом является оптимальным. Если сравнивать значения стоимости объекта для каждого из них, то нужно отметить, что самым высоким является у последнего - 196166883,11. Данный вывод является определяющим в выборе наилучшего и наиболее эффективного варианта использования.

Диаграмма предложения по видам недвижимости %

Анализ вариантов использования условно свободного земельного участка.

Таблица 1.

Выбор варианта ННЭИ земельного участка с улучшениями

При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но условия для исключения становятся более жесткими. Так, исключаются функции, которые не соответствуют ресурсному потенциалу объекта, в частности его емкости и эффективности. В данной работе, как и для анализа ННЭИ земельного участка как свободного, так и для анализа ННЭИ земельного участка с улучшениями выбранные три варианта остаются без изменений. Результаты расчетов для определения нормы прибыли на инвестиции сводятся в таблицу 2.

Определение нормы прибыли на инвестиции.

Таблица 2.

В данном случае выбор варианта производится на основе анализа значения нормы прибыли на инвестиции. Самым высоким оно является для третьего варианта (пансионат) - 55%. Следовательно, он и является наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования исследуемого объекта.

Физическая осуществимость

Общая площадь участка незначительна, габариты участка – 34х50 м, участок находится в зоне сформировавшейся застройки, тип застройки – преимущественно брандмауэрная. Необходимо учитывать уровень инсоляции прилежащих зданий, поэтому площадь застройки участка выше уровня 2-го этажа не должны превышать 400 кв.м. Вторым ограничением является необходимость выполнения части фасада здания в стилистике прилежащего к участку частично утраченного во время войны жилого здания. Высота здания будет меньше разрешенных 28-33 метров и будет ограничено высотой соседнего жилого здания, поэтому высота здания не превысит 5 этажей над уровнем земли. При строительстве здания необходимо обеспечить проезд во внутренний двор через анализируемый участок, что также накладывает ограничение на размещение здания на участке. По имеющимся данным инженерные сети расположены по периметру территории, поэтому расположение сетей не будет препятствием для размещения здания.

Финансовая осуществимость

Финансирование проекта планируется осуществлять за счет собственных средств ввиду высоких кредитных ставок на текущий момент. Проценты по кредитам для крупных застройщиков составляют 18-20% и предоставляются на срок от трех до пяти лет преимущественно под жилые проекты (например проект компании RBI). Кредитование предпринимателей, осуществляющих выкуп арендуемых помещений, по данным банков, опубликованных в открытых источниках, будет находиться в диапазоне:

Банк «Санкт-Петербург» - ставка рефинансирования + 9%, т.е. 20% на текущий момент

ВТБ 24 готов кредитовать под залог выкупаемой недвижимости по ставкам 17-21%

По данным Москоммерцбанка средняя ставка для качественного заемщика составит порядка 20%.

Таким образом, при расчете финансовых показателей проекта целесообразно в качестве нормы отдачи по проекту принять текущие ставки по кредитам в размере 20%.

Экономическая целесообразность

При анализе экономической целесообразности определяется, какое юридически допустимое и физически осуществимое использование будет приносить приемлемый

доход владельцу участка, насколько вариант использования земли «разумно возможен» с

учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения.

Основной критерий экономической целесообразности: NPV (CF )>0.

Следует также учитывать потенциал местоположения оцениваемого участка земли.

Местоположение земли считается основным фактором, определяющим ее стоимость. На

потенциал местоположения участка земли влияет, прежде всего, характеристика окружающего типа землепользования.

Согласно проведенному анализу среды местоположения Объекта оценки, район

расположения участка земли в наибольшей степени перспективен с точки зрения развития

современной общественно–деловой зоны района ввиду планируемых проектов редевелопмента промышленных территорий и расположения вблизи станции метро. Ввиду того, что проект предусматривает коммерческое использование построенного объекта, из перечня возможных к реализации функций были исключены социальные функции, не приносящие существенный арендный доход.

Ввиду небольшой площади участка и его расположении в квартале с плотной жилой застройкой невысокого качества, а также ввиду низкого дохода от сдачи в аренду площадей под спортивную функцию, из перечня функций следует исключить функцию спортивного комплекса.

Гостиничные проекты - самые сложные по сравнению с другими видами инвестирования в доходную недвижимость. Их строительство требует затрат в несколько раз выше, чем строительство бизнес–центра, а окупаемость существенно зависит от эффективного гостиничного и туристического менеджмента. С учетом ограничений по площади застройки и высоте возможного к строительству здания, общая площадь объекта не превысит 1900-2000 кв.м., что позволит разместить на участке только мини-отель ориентировочно на 50 номеров. Так как участок расположен вблизи станции метро, недалеко от центра города, в пешеходной доступности от набережной Невы, а также вблизи Финляндского вокзала, целесообразно рассмотреть возможность размещения на участке мини-отеля, целевыми клиентами которого могут стать туристы и предприниматели из Финляндии, пребывающие в наш город по железной дороге.

В ближайшем окружении анализируемого участка отсутствуют современные торговые центры и небольшие торговые комплексы, что обусловлено характером окружающей застройки. Предприятия торговли расположены во встроенных помещениях первых этажей жилых и офисных зданий. Ввиду особенностей расположения участка, требований по архитектуре будущего здания, а также требований по обеспеченности парковочными местами и расположению загрузочных зон объектов торговли, строительство небольшого торгового центра не реализуемо на анализируемом земельном участке. Торговые помещения в зонах метро пользуются повышенным спросом у арендаторов даже в период кризиса, о чем свидетельствует заполненность всех встроенных помещений торгового назначения в окружении участка. Поэтому торговая функция может быть включена в объект в качестве дополнительной функции.

Включение в объект функции частного медицинского многопрофильного центра возможно в виду наличия в окружении центров притяжения – специализированных медицинских учреждений. Так как частные медицинские центры арендуют в основном небольшие площади, а крупные сетевые клиники предпочитают покупать недвижимость, размещение медицинского центра может быть рассмотрено в качестве дополнительной функции будущего здания.

Таким образом, юридически допустимыми, физически реализуемыми, финансово осуществимыми и экономически целесообразным является строительство офисного или гостиничного здания со следующими сопутствующими функциями: парковка или паркинг, торговля, медицинский центр.

Максимальная эффективность

Максимально эффективным называется такой вариант использования участка,

который обеспечивает его наибольшую стоимость. В данном случае определяется

наиболее эффективный из сформированных выше вариантов:

бизнес-центр с наземной парковкой,

бизнес-центр с встроено-пристроенным паркингом

бизнес-центр с наземной парковкой и встроенными торговыми помещениями

мини-отель с наземной парковкой

3.3. Определение наилучшего наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка

Алгоритм расчетов:

1. Варианты использования земельного участка с учетом существующих ограничений, норм и правил землепользования и застройки

2. Стоимость улучшения – затраты на строительство (нормативы: УПВС, УПБС

ВР; или рыночные данные ).

3. Стоимость объекта

4. Стоимость земельного участка VL=Vо–V B => max , где VL – стоимость земли, Vо –

рыночная стоимость объекта (улучшение + земля), V B – стоимость улучшения.

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли,

как свободного, является максимальная стоимость земли. Стоимость земли можно найти, например, техникой выделения.

В данной работе использовался метод капитализации нормой отдачи и метод остатка для нахождения стоимости земельного участка.

Доходный подход определяет стоимость недвижимости приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвесторов к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.

Метод капитализации нормой отдачи основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от перепродажи, дисконтируется (то есть пересчитывается по ставке дисконтирования в настоящую стоимость). При этом ставка дисконтирования, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина ставки дисконтирования выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов.

Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:

Обоснование типичного периода владения (прогнозный период) для оцениваемой

недвижимости;

прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения,

для каждого периода необходимо определить:

Ipg – потенциальный валовой доход (это общий валовой доход от недвижимости

при сдаче в аренду всех помещений и при своевременном внесении арендных

платежей всеми арендаторами);

Ieg – эффективный валовой доход (учитывает возможные потери от временно пустующих помещений и потери при сборе арендных платежей) ;

E – операционные расходы (издержки при эксплуатации объекта);

Io – чистый операционный доход (разница между эффективным валовым доходом и операционными расходами);

расчет соответствующей нормы отдачи (ставки дисконтирования) для периодических денежных потоков (Y );

расчет соответствующего коэффициента капитализации (Rn );

расчет стоимости реверсии оцениваемого объекта на конец прогнозного периода

(на последний год периода владения);

расчет текущей стоимости чистого операционного дохода и стоимости реверсии

путем их дисконтирования с применением соответствующей ставки дисконтирования;

расчет рыночной стоимости путем суммирования текущих величин денежных

потоков и стоимости реверсии.

Математическое выражение определения рыночной стоимости оцениваемого

объекта недвижимости представлено следующей формулой:

где Vо – рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода;

Ioi – чистый операционный доход периода i (i =1,...,n);

Y – норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования);

n – последний год прогнозного периода;

Von – стоимость реверсии объекта в последний год прогнозного периода.

По наиболее эффективному использованию генерирующих... Ленинграде (Санкт -Петербург ). Первые... Балаковская, Калининская и... принципу использования наилучших существующих... материальных активов - земельных участков , зданий и... районе его размещения. В результате анализа ...

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

Наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

Наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив.

Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и под-

бора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

" застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

" застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования, до того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации; " разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования; " застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объекту. Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроен-ность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.

В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов:

1. Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?

2. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?

3. Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то оценщику следует определить:

Затраты на снос существующих строений;

Вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;

Характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);

Уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;

Стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:

Сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

Проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

Проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

Уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?

2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.

Исходя из этого, оценщики исследуют при анализе наиболее эффективного использования недвижимости две ситуации:

1) участок рассматривается как незастроенный, свободный от улучшений;
2) участок рассматривается как застроенный.

Для исчисления стоимости участка как незастроенного и годного к освоению по схеме наиболее эффективного использования оценщик должен не принимать в расчет любые существующие постройки и определить идеальный тип сооружений, которые могут быть построены. Затем наиболее подходящим способом оценивается земля как незастроенная.

Существуют три основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

Выделение в стоимости недвижимости отдельно стоимости земельного участка (например, при применении затратного подхода);
- для установления аналогов при оценке незастроенных участков методом сопоставимых продаж (МСП);
- расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

Для уже застроенного участка суждение о наиболее эффективном использовании может свестись к одному из следующих выводов: а) участок должен быть освобожден от имеющейся застройки с вычетом затрат на снос из расчетных доходов от его более выгодного использования;
б) объект должен быть реконструирован (отремонтирован) с целью получения больших доходов;
в) здания (сооружения) должны использоваться по- другому назначению;
г) объект должен использоваться по своему нынешнему назначению без какой-либо переделки.

Так как снос построек - это все же крайняя мера, к которой может быть вынужден прибегнуть инвестор, ибо путь этот предполагает, как правило, большие расходы и больший риск (обычно не сносят объекты приносящие доход), оценщику необходимо рассчитать оптимальное использование участка с сохранением имеющихся построек. При этом, изучив рыночные тенденции, оценщик может рекомендовать перепланировать, перепрофилировать, надстроить здание или продолжить использовать в прежнем виде.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем, состоянии?
2. Какой вариант постройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?
3. Каким образом и в ка1кие сроки окупятся расходы?

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка проводят по двум причинам:

Установление вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал;
- выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования, в том числе установление аналогов для проведения оценки застроенных объектов недвижимости методом сопоставимых продаж (МСП).

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

В отчете об оценке необходимо разграничить выводы о наиболее эффективном использовании участка как незастроенного от его НЭИ как застроенного. Отчет должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель анализа и заключение по каждому виду выявленного использования.

Особые ситуации при анализе НЭИ

На практике в процессе рассмотрения и выявления наиболее эффективного вида использования необходимо учитывать особые соображения, обусловленные спецификой конкретного объекта недвижимости. Это может быть связано с обособленным, промежуточным, юридически несоответствующим видом использования; много-профильностью использования недвижимости и т.д. В этом случае методы анализа наиболее эффективного использования приходится корректировать.

Например, в районе, зонированном под односемейные жилые дома, наилучшим использованием свободного участка может быть строительство универсального магазина. Конечно, такой вариант возможен только в случае, если в районе магазины отсутствуют, и анализ рынка показывает целесообразность такого коммерческого использования. Но такое использование может быть единственным в своем роде, так как строительство второго, третьего магазинов будет экономически неоправданно.

Сгруппируем варианты особых ситуаций, возникающих при анализе НЭИ, и рассмотрим их подробнее.

Избыточная земля. Возможно, что при определении наиболее эффективного использования выяснится, что часть территории избыточна, т.е. превышает экономический размер этого варианта использования участка. Уместно будет в таком случае избыточную часть территории оценить отдельно, установив ее границы.

Уникальное (единичное) использование. Хотя обычно наиболее эффективное использование имеет аналоги в округе, существуют отдельные виды собственности, для которых характерен только единственный вид использования. Иногда наилучшим использованием такой собственности является продолжение ее текущего использования. Например, сталелитейный завод перепрофилировать под другое использование практически невозможно.

Но возможно и уникальное использование как наилучшее. Рассчитать его - непростая задача для оценщика, требующая особо убедительной аргументации и тщательного анализа. Это может быть первый в регионе бизнес-центр международного уровня, парк аттракционов типа «Диснейленд» или молодежный отель - рок-клуб «Желтая подводная лодка» в списанной субмарине ВМФ.

Временное (промежуточное) использование - это наилучшее использование на текущий момент, которое в будущем, вероятно, изменится.

В широком смысле промежуточное использование - это любое текущее использование, если оно:

А) не соответствует наилучшему использованию;
б) обеспечивает стоимостное превышение объекта в целом над стоимостью участка как незастроенного.

Возможно промежуточное использование и незастроенного участка. Скажем, участок городской территории может временно использоваться под платную автостоянку, хотя его наилучшее использование - под универсам, который может быть построен через год или пять лет, когда рядом будет заселен новый район или откроется станция метро. В ожидании развития дорог и прочей инфраструктуры, благоприятных условий финансирования, заселения микрорайона и других условий участок может быть занят ангарами (складами) или мастерскими, или огородами, или гаражами, или рынком и т.д.

Использование, которое не является наиболее эффективным. Что делать, если НЭИ участка земли как незастроенного отличается от текущего использования объекта?

Теория и практика оценки утверждают, что при оценке объекта недвижимости улучшения должны оцениваться на основе использования, которое соответствует НЭИ незастроенного участка земли.

Использование для специальных целей. Как правило, НЭИ объектов специального назначения с улучшениями - продолжение их текущего использования, если такое использование жизнеспособно. Использование для нескольких целей (комплексное). Довольно часто наиболее эффективное использование подразумевает многоцелевое использование, при котором участок будет использоваться более чем для одной цели. Например, на большом участке целесообразно построить магазин, жилые дома, автостоянку и т.д. В таких случаях следует отдельно оценивать вклад каждого использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование нередко бывает комплексным. Это касается и участка земли, и здания. Например, в здании гостиницы может быть и ресторан, и бар, и магазин. В многоэтажном доме могут располагаться и магазины, и офисы, и квартиры. Стоимость этих отдельных элементов, рассчитанная оценщиком, не должна превосходить стоимость всего объекта.

Юридически несоответствующий вид использования. Предположим, что использование собственности в течение определенного времени полностью соответствовало действующим законам и нормам, но они изменились, и текущее использование вошло в противоречие с новыми положениями. Такое использование называется законодательно несогласованным. При оценке земли с таким использованием следует принимать во внимание, что текущее использование может давать повышенный доход вследствие большей интенсивности использования и, следовательно, имеет большую стоимость, чем объект сравнения, соответствующий зонированию. Поэтому при применении метода сравнения продаж следует делать корректировку на использование.

Методы проведения анализа НЭИ

Первый метод предполагает, что коэффициенты капитализации для земли и строений различны.

1) Определить стоимость застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
3) внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;
4) определить возможность получения и величину прочих доходов;
5) оценить действительный валовой доход;
6) рассчитать эксплуатационные расходы;
7) рассчитать резервы затрат капитального характера;
8) рассчитать чистый операционный доход;
9) вычислить коэффициент капитализации для зданий;
10) оценить доход, приносимый построенными зданиями и сооружениями;
11) определить относимый к земле доход;
12) рассчитать коэффициент капитализации для земельного участка;
13) оценить стоимость земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Второй метод также характеризует земельный участок как незастроенный, но коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

Для получения вывода о НЭИ необходимо:

1) определить стоимость застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
2) рассчитать потенциальный валовой доход;
3) внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;
4) оценить действительный валовой доход;
5) рассчитать эксплуатационные расходы и резерв затрат капитального характера;
6) рассчитать общий чистый операционный доход;
7) вычислить общий коэффициент капитализации для оцениваемой недвижимости;
8) оценить недвижимость методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;
9) оценить стоимость земельного участка как разницу между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшение.

Третий метод предполагает, что земельный участок рассматривается как незастроенный и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения.

Для получения вывода о НЭИ необходимо:

1) определить рыночную стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке;
2) рассчитать стоимость строительства и прибавить прибыль девелопера;
3) оценить стоимость земельного участка как разницу между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Если земельный участок рассматривается как застроенный, то используют два метода.

Первый метод - земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений.

При этом необходимо выполнить следующие расчеты:

1) рассчитать чистый операционный доход, приносимый недвижимостью;
2) определить общий коэффициент капитализации;
3) оценить стоимость недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;
4) рассчитать затраты на усовершенствование объекта;
5) вычислить прирост стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

Второй метод - земельный участок рассматривается как застроенный, но не требующий перестройки.

Для получения вывода о НЭИ необходимо:

Применение названных методов анализа НЭИ недвижимости сопряжено с большим объемом вычислений, поэтому в российской оценочной практике используется метод качественного анализа возможных вариантов использования оцениваемой недвижимости. Этот метод базируется на качественной оценке, выраженной в баллах, параметров оцениваемой недвижимости с точки зрения их соответствия возможным вариантам использования объекта.

Метод качественного анализа вариантов использования включает:

1) анализ территориального рынка недвижимости для выявления конкурентных вариантов использования;
2) оценку параметров объекта с точки зрения их пригодности для каждого рассматриваемого варианта;
3) подготовку мотивированного заключения о наиболее эффективном варианте использования оцениваемой недвижимости.

Вариант использования, набравший максимальный суммарный балл, признается наиболее эффективным.

Рассмотренные выше стандартные положения анализа наиболее эффективного использования применимы ко всем типам объектов недвижимости. Однако в процессе рассмотрения и выявления наиболее эффективного вида использования необходимо зачитывать специфику конкретного объекта недвижимости. В этом случае рассмотренные методы проведения анализа НЭИ, возможно, придется подкорректировать.

Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.